Huisje, boompje, feestje! Woning kopen of huren: wat is verstandig?

'Ben je ook van plan om binnenkort te kopen in Amsterdam?', Glamour's Lize zou niet weten waar ze moet beginnen...

Woman with arms outstretched in modern surrounds
Getty Images

De vraag der vragen, bij brainstorm tot borrel en babyshower: 'ben je ook van plan om binnenkort te kopen in Amsterdam?', Glamour's Lize zou niet weten waar ze moet beginnen.

''Nu ik richting mijn 30e levensjaar ga en een goede baan heb, vraag ik me steeds vaker af of ik niet moet gaan nadenken over een koophuis? Ik ga binnenkort voor de zoveelste keer in Amsterdam verhuizen (tikkie overdreven, verhuizing #4 in zeven jaar): naar 60 vierkante meter voor mijzelf. In een top buurt midden in het centrum. Het is een megafijn huisje, maar inderdaad wél weer huur. Gooi ik die 1.000 euro huur per maand eigenlijk weg? Of is het gewoon wat het is in Amsterdam. En moet ik allang blij zijn dat ik zo'n pareltje van een huis heb gevonden? Of: moet mijn volgende stap toch echt een huis kopen zijn...

In alle eerlijkheid, ik heb mij nog nooit in koophuizen verdiept. Laat staan in het kopen van een huis in Amsterdam waar de gemiddelde verkoopprijs van een huis - I kid you not - al 485.000 euro was in 2019, dat maakte het CBS onlangs bekend. En we dit jaar een stijging van 4 tot 6 procent kunnen verwachten. Omdat ik, ondanks mijn goede job, geen hypotheek krijg die ook maar in de buurt komt van dit angstaanjagend hoge bedrag ga ik eerst researchen wat in mijn situatie nou de beste beslissing is: woning kopen of huren?''

Knab, de online bank die met je meedenkt, helpt ons in dit artikel inzicht te geven in de wondere wereld van de huizenmarkt (kopen versus huren). Dit zijn de highlights.

Hamvraag: woning kopen of huren?

De huurprijzen stijgen elk jaar weer (damn you, huurbaas!), maar ook de vraagprijzen van koophuizen zijn de laatste jaren hard gestegen. En blijven stijgen. Vooral in de Randstad, vandaar dat het tegenwoordig megahip en verantwoord is om terug te verhuizen naar je hometown. Daarentegen is de huidige hypotheekrente voor alsnog laag, waardoor de totale maandlasten van een huizenkoper in sommige gevallen lager kunnen zijn dan die van een huurder. Denk aan je broer die een twee-onder-één-kap-koophuis heeft in Vleuten en hetzelfde kwijt is aan zijn hypotheek als jij aan de huur van je Amsterdamse studio.

Sociale huur versus vrije sector huurwoningen

Dat gezegd hebbende, de ene huurwoning is echter de andere niet. De huurmarkt is immers verdeeld in sociale en private huur, beter bekend als vrije sector huur.

Sociale huur en private huur worden van elkaar gescheiden door de zogenaamde liberalisatiegrens. Deze is per 1 januari 2020 vastgesteld op € 737,14. Dit betekent dat jij een sociaal huurcontract hebt als de aanvangshuurprijs zich onder de € 737,14 per maand bevindt. Met andere woorden: je kan dan huurtoeslag aanvragen. Gimme, gimme, gimme.

Sociale huur

Om in een sociale huurwoning te kunnen wonen, moet je aan een aantal voorwaarden voldoen. Het belangrijkste is dat je inkomen niet te hoog mag zijn. Sinds 1 juli 2019 moeten woningcorporaties jaarlijks minimaal 80% van hun vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 38.035. 10% mag naar huishoudens met een inkomen tussen € 38.035 en € 42.436 en 10% mag naar de hogere inkomens.

Kleine kanttekening: in het geval van sociale huur is geduld is een schone zaak. In de meeste gevallen zijn de wachtlijsten voor een sociale huurwoning namelijk ellenlang.

Private huur

Is jouw inkomen, net zoals onze Lize, te hoog voor sociale huur? Dan ben je aangewezen op vrije sectorwoningen en krijg je te maken met verhuurders die veel meer vrijheid hebben om de huurprijs te bepalen. Dat resulteert in de praktijk vaak in torenhoge prijzen. Denk aan de huurwoningen in Amsterdam die zijn omgetoverd tot studentenwoningen met tig kleine kamertjes. En dan hebben we het nog niet eens gehad over de belachelijke borg (van 4x, 5x, 6x kale huur) die je moet neerleggen.

Hoe dat komt? In dit gebied, bijvoorbeeld in Amsterdam, is een groot tekort aan geliberaliseerde huurwoningen. Daarnaast komt het maar al te vaak voor dat deze mensen (Lize, you're not in this alone!) door de huidige huizenprijzen überhaupt niet in aanmerking komen voor een koopwoning. Zij kunnen dus niet anders dan hun huur 'weggooien' als ze in onze hoofdstad willen blijven wonen. Aan jou de vraag of die kosten 'jouw Mokum' waard is.

Dus: wat is verstandig?

Better yet: wat past bij jou! Wil je nagaan of kopen of huren het beste bij je past? Stel dan een budget voor jezelf vast wat je aan maandlasten kunt besteden. Inventariseer vervolgens wat je voor dat bedrag zou kunnen huren en kopen. Dat laatste check je gratis met hier.

Stel jezelf de volgende vragen voordat je een keuze maakt:

  1. Waar wil je wonen?
    De Randstad is een duurder verhaal dan Limburg of Friesland.
  2. Heb je een vast inkomen?
    Als je een huis wil kopen moet je er wél zeker van zijn dat je de komende dertig jaar die hypotheeklasten kunt dragen. Ook als je in je eentje bent (blijft of komt te staan) of wanneer je vanwege een kinderwens minder wil gaan werken.
  3. Hoe lang wil je in je nieuwe huis wonen?
    Als vuistregel geldt dat kopen pas voordelig en dus slim is als je er in ieder geval vijf jaar wil blijven wonen. Weet je niet of je dat wel haalt, dan is huren slimmer. Van een huurcontract kun je immers makkelijker af, in de meeste gevallen geldt er een opzegtermijn van slechts één maand.

        Nadelen

        Kopen heeft aan aantal nadelen:

        1. Je hebt eigen geld nodig
          In ieder geval 20K. Spend less, save more zullen we maar zeggen.
        2. Kopen is niet zonder risico
          Een huis kan minder waard worden, zodat de hypotheek hoger is dan de woningwaarde. Huurders hebben die onzekerheid niet.
        3. Naast je hypotheek krijg je met allerlei aanvullende kosten te maken
          Denk aan: onderhoudskosten (van een lekkage in de badkamer tot een voordeur die vervangen moet worden). Ook zijn er een aantal belastingen en verzekeringen waar je alleen als huiseigenaar mee te maken krijgt. Van deze extra kosten hebben huurders geen last.

              Voordeel

              Maar kopen heeft ook zeker een groot voordeel:

              1. Kopers 'gooien geen geld weg'.
                Je bouwt eigen vermogen op! Als je nu je eerste huis koopt, ben je verplicht af te lossen op de hypotheek als je recht wil hebben op hypotheekrenteaftrek. Aan het einde van de looptijd van de hypotheek heb je de volledige lening terugbetaald en is de woning van jou. Het bedrag dat je maandelijks aan hypotheeklasten betaalt is dus voor een groot deel een investering. Alleen de hypotheekrente die je maandelijks betaalt aan de bank, ben je kwijt. Maar die kun je wel weer aftrekken van je inkomen als je belastingaangifte doet. Hou je het nog bij?

                Ander bijkomend voordeel: je kunt je huis verbouwen zoals jij dat wil. En er dus écht jouw droomhuis van maken. Zo'n verbouwing (lees: nieuwe keuken en/of badkamer) kost wél weer extra geld, dus voordat je Pinterest-board tot leven komt, effe flink doorsparen.

                    Lize's oordeel

                    ''Gezien de huidige koophuizenmarkt en het feit dat ik niet weg wil uit mijn Mokum is huren op dit moment de beste optie. Ik kan in mijn situatie als happy single niet anders. Mocht ik het driedubbele gaan verdienen en/of mr. right tegen het lijf lopen, veranderen de zaken wellicht. In de tussentijd blijf ik mijn spaarrekening spekken wanneer mogelijk, zodat als de tijd dáár is ik mijn droomhuis in Amsterdam (of net daar buiten) kan kopen.''

                    This content is imported from Instagram. You may be able to find the same content in another format, or you may be able to find more information, at their web site.
                    View this post on Instagram

                    🏡🔑

                    A post shared by lizebooij (@lizebooij) on

                    This content is created and maintained by a third party, and imported onto this page to help users provide their email addresses. You may be able to find more information about this and similar content at piano.io
                    Advertentie - Lees hieronder verder
                    Meer van Money Talk